News

Recupero dei crediti del Condominio e nei confronti del Condominio e la possibilità di sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni (art. 63 disp. att. c.c.)

 Approfondimento

1 Natura giuridica del condominio. 2 Recupero dei crediti del Condominio. 3 Recupero dei crediti nei confronti del Condominio. 4. La possibilità di sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni (art. 63 disp. att. c.c.).

1 Natura giuridica del Condominio.

La qualificazione giuridica del Condominio quale "ente di gestione", seppure rinnegata con la famosa sentenza delle Sezioni Unite del 2008[1], è stata costantemente ribadita dalla giurisprudenza successiva, ed in particolare nella decisione n. 19663 del 2014[2].

La prima pronuncia ha enunciato, come si dirà a breve, il principio della parziarietà delle obbligazioni assunte dall'amministratore del Condominio nei confronti dei terzi, ed ha manifestato il proprio dissenso rispetto alla nozione elaborata dalla giurisprudenza di "ente di gestione", evidenziando che "la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti".

Non solo. Le Sezioni Unite hanno ritenuto che "per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione)" ed hanno pertanto concluso che "nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici[3].

Come noto, il legislatore del 2012 ha introdotto diverse disposizioni che presuppongono il riconoscimento di una più accentuata autonomia soggettiva dell'ente (quali, per esempio, la dotazione di un fondo speciale, l'obbligo per l'amministratore di aprire un conto corrente condominiale e di tenere separata la gestione del condominio amministrato dal suo patrimonio personale e l'obbligo di indicare nella nota di trascrizione la denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale del condominio), ma non ha riconosciuto al medesimo la personalità giuridica, né miglior successo hanno avuto successive proposte di legge[4].

Nella sentenza delle Sezioni Unite del 2014 il Supremo Collegio ha affermato che i singoli condomini che non hanno partecipato al giudizio non vantano la legittimazione ad agire per la domanda di risarcimento del danno per la violazione del termine ragionevole del processo, legittimazione spettante al solo amministratore, e ciò sulla base dell'autonomia dell'ente rispetto ai singoli partecipanti.

In particolare, le Sezioni unite hanno ricordato: a) la concezione tradizionale secondo cui "il condominio si risolve in una comunione meramente strumentale rispetto all'esercizio dei singoli diritti di proprietà esclusiva sui diversi appartamenti"; b) la tesi dottrinaria di "situazione mista, di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie"[5]; c) l'elaborazione giurisprudenziale dell'ente di gestione, "sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti"; d) la tesi dottrinaria del c.d. rapporto organico secondo cui "l'ufficio dell'amministratore avrebbe carattere necessario con estensione della rappresentanza anche ai condomini dissenzienti e con facoltà di agire contro il mandante".

Con riferimento alla definizione di "ente di gestione", i giudici hanno evidenziato che "pur efficace, rischia però di ingenerare equivoci circa la possibilità di attribuire al condominio una soggettività paragonabile a quella correttamente ricollegata agli enti collettivi non riconosciuti come persone giuridiche", mentre hanno espressamente affermato che la tesi del rapporto organico ha "ricevuto nuova linfa dalla legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220)" perché "se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, è altresì indubbio che sono state apportate altre modifiche, ed in particolare gli artt. 1129, comma 12, n. 4, 1135, comma primo, n. 4 c.c.  e 2659, comma primo, n. 1 ultima parte c.c. che "vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma".
Infine, dopo aver ricordato la giurisprudenza in tema di legittimazione ad agire del singolo condomino nelle controversie tra il Condominio, rappresentato dall'amministratore, ed i terzi[6], la Sezioni Unite hanno dichiarato la legittimazione del Condominio ad agire in base alla legge, previo mandato assembleare di autorizzazione, per la richiesta di indennizzo di cui all'art. 2 della legge n. 89 del 2001, ed ha invece escluso quella del singolo condomino che non sia stato parte del processo nell'ambito del quale si è configurata la violazione della legge sopra citata[7].

Anche dopo l'intervento delle Sezioni Unite, la giurisprudenza continua a richiamare ed utilizzare la tesi dell'ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini al fine di ammettere, per esempio, la  legittimazione passiva dell'amministratore, ex art. 1131, comma secondo, c.c. all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario ed in relazione a ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condomino nei confronti del Condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale[8].

2 Recupero dei crediti del Condominio.

A norma dell'art. 1131, comma primo, c.c., "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi", mentre il terzo comma prescrive che "qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini".

L'amministratore ha pertanto la rappresentanza sostanziale del condominio e la rappresentanza processuale dei partecipanti al condominio entro i limiti delle attribuzioni connesse all'incarico, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall'assemblea.

In particolare, sulla base del disposto di cui all'art. 1129, comma nono, c.c. (introdotto dalla legge n. 220 del 2012) «salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, primo comma, delle disp. att. c.c.» e per chiusura dell'esercizio deve intendersi la data in cui l'assemblea condominiale ha approvato il rendiconto condominiale (art. 1130 bis c.c.), assemblea che deve essere convocata annualmente dall'amministratore ex art. 1130, comma primo, c.c.

Infine, sono considerate «gravi irregolarità » tali da determinare la revoca dell'amministratore (art. 1129 c.c.): 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva.

In merito alle azioni di recupero del credito, la Corte di Cassazione ha affermato che "l'amministratore di un condominio è legittimato ad agire - ed a chiedere, perciò, l'emissione del decreto ingiuntivo previsto dall'art. 63 disp. att. cod. civ. - contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, una volta che l'assemblea condominiale abbia deliberato sulla loro ripartizione, nonostante la mancanza dell'autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall'assemblea medesima poiché la fonte di tale potere discende dall'approvazione assembleare del piano di ripartizione, non v'è ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie"[9].

Come noto, a seguito della modifica dell'art. 63, comma primo, disp. att. c.c.  ad opera della legge n. 220 del 2012, è ora espressamente previsto che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione…».

La giurisprudenza ha chiarito che la delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese deve necessariamente precedere la proposizione del ricorso ex art. 633 c.p.c.[10], che l'amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali anche in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato[11], e che  l'art. 63 disp. att. c.c. può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio[12].

Per esempio, in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, si è sancito che "laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione[13].

Nell'eventuale giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la Corte di Cassazione ha statuito che "il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate"[14].

 

3. Recupero dei crediti nei confronti del Condominio.

Prima di esaminare il novellato art. 63 disp. att. c.c. occorre ricordare che nell'anno 2008 le Sezioni Unite hanno aderito alla tesi assolutamente minoritaria ed hanno sostenuto la natura parziaria delle obbligazioni assunte dall'amministratore del Condominio[15].

Precisamente, il Collegio ha evidenziato che, in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, ed  in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà , per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote a norma dell'art. 1314 c.c., secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie.

La giurisprudenza successiva si è sostanzialmente uniformata, ad eccezione di poche pronunce che hanno invece affermato la natura solidale del debito contratto dall'amministratore[16].

La soluzione indicata dalle Sezioni Unite avvantaggia i singoli condomini a discapito del terzo creditore, ma è comunque derogabile dalle parti in sede di conclusione del contratto[17].

Ciò premesso e chiarito, si analizzano le disposizioni di cui all'art. 63 disp. att. c.p.c., come novellato nel 2012.

L'art. 63, comma primo, ultima parte, disp. att. c.c. sancisce l'obbligo in capo all'amministratore di "comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" ed il comma secondo afferma che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Con riferimento al primo obbligo, si registrano differenti interpretazioni circa l'individuazione del soggetto tenuto ad assolvere a tale comunicazione, ossia se l'amministratore "in proprio" ovvero "in rappresentanza del Condominio".

In una recente ordinanza il Tribunale di Torino ha dichiarato che "l'obbligo di cooperazione con il ceto dei creditori non trae origine dal rapporto di mandato, bensì viene posto direttamente dalla legge in capo all'amministratore, tanto che un'eventuale differente previsione contrattuale non sarebbe sufficiente per giustificare l'inerzia dell'amministratore nell'evadere la richiesta del terzo", ed ha quindi accolto l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal Condominio convenuto"[18].

Altre decisioni hanno invece accolto la domanda proposta nei confronti del Condominio, con condanna alla consegna dell'elenco completo delle generalità dei condomini morosi e delle quote di debito singolarmente a loro carico sulla base delle tabelle millesimali e si è addirittura condannato l'ente al pagamento ex art. 614 bis c.p.c. di una somma di denaro per ogni mese di ritardo nella consegna della documentazione[19].

Con riguardo alla previsione del c.d. beneficio di escussione, ci si chiede se sia una conferma della tesi della parziarietà dell'obbligazione assunta dall'amministratore e, soprattutto, se sia stata introdotta a vantaggio dei soli condomini in regola con i pagamenti e non anche a vantaggio del Condominio e, quindi, se rappresenti un ostacolo alla possibilità di pignorare il conto corrente condominiale, il cui saldo è peraltro verosimilmente costituito soltanto dai versamenti effettuati dai condomini virtuosi.

La giurisprudenza di merito si è espressa fin da subito a favore della pignorabilità valorizzando le nuove disposizioni in tema di "patrimonio" del Condominio differente da quello personale dell'amministratore e da quello dei singoli condomini (art. 1129, comma dodicesimo, n. 4 c.c.) e ritenendo che le somme giacenti sul conto corrente siano sottratte alla disponibilità dei singoli condomini perchè hanno un vincolo di destinazione al pagamento dei debiti del Condominio, oltre al fatto che «il credito pignorato è il credito alla restituzione delle somme depositate» ex art. 1852 c.c., senza alcun vincolo alla provenienza della provvista[20].

In particolare si è affermato essere in corso un processo di "entificazione" del condominio a partire dalla legge n. 220 del 2012, avvalorato dalla Corte di Cassazione nella sentenza delle Sezioni unite del 2014 e da quelle successive ("fino a Cass. 8150/2017"), che rende quindi legittimo il pignoramento e la successiva ordinanza di assegnazione delle somme pignorate sul conto corrente intestato al Condominio da parte del terzo creditore e ciò in quanto "il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è allora volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, co. 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli", "il conto corrente condominiale costituisca la prima garanzia ex art. 2744 c.c. per i creditori del condominio stesso, che potranno scegliere se agire: - per l'intero nei confronti del condominio (pignorando il conto corrente condominiale) o - parziariamente nei confronti dei singoli condomini (con l'osservanza, questa volta, del disposto dell'art. 63 disp. att. c.p.c.), e ciò attesa "la contestuale esistenza delle distinte obbligazioni, concernenti rispettivamente l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima all'amministratore, quale mandatario di tutti i partecipanti al condominio, e le altre ai singoli condomini tenuti in ragione e nella misura della partecipazione. Fino a quando taluna delle diverse obbligazioni non si estingue, l'azione per conseguire l'adempimento di ciascuna di esse, nei limiti di quanto effettivamente spettante, dal creditore può essere proposta cumulativamente"[21].

In sintesi, il contratto stipulato dall'amministratore genera due distinte obbligazioni: l'una a carico del Condominio per l'intero debito (obbligazione contrattuale) e l'altra a carico dei singoli condomini per le singole quote (art. 1123 c.c. e art. 63, comma primo, disp. att. c.c.) (obbligazione ex lege) ed effettivamente le differenti azioni di adempimento possono essere proposte anche cumulativamente perché si basano su presupposti differenti: il pignoramento del saldo condominiale è volto a soddisfare solo la prima obbligazione e non interferisce con il meccanismo del beneficio di escussione, il quale è posto a presidio dei distinti obblighi pro quota[22].

La Corte di Cassazione ha sottolineato che "la questione della natura parziaria o solidale dell'obbligazione condominiale è riferibile alla responsabilità dei singoli condomini e non alla sussistenza della legittimazione passiva - tanto sul piano della cognizione quanto sul piano esecutivo - del condominio, quale ente di gestione rappresentato dall'amministratore" ed ha sancito l'utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini, fermo restando "l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condominie la mera allegazione della misura della rispettiva quota millesimale", spettando invece al condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente l'onere della prova della differente e minore quota di debito proponendo l'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c."[23]

Particolarmente interessante è una pronuncia del giudice dell'esecuzione del Tribunale di Monza che ha evidenziato che la natura parziaria dell'obbligazione contratta nell'interesse del Condominio deve essere coordinata con le nuove disposizioni di cui all'art. 63 disp. att. c.c., in base alle quali "l'escussione del patrimonio del singolo condomino non moroso diventa sussidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso", con la conseguenza che non è legittima l'ingiunzione di pagamento (ed il successivo pignoramento) per l'intero credito nei confronti di tutti i condomini, senza suddivisione del credito totale in relazione alla quota di spettanza di ciascuno condomino.

Precisamente, il giudice ha così delineato la procedura che deve compiere il creditore: "ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, dopo aver notificato dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere con le modalità previste dall'articolo 63 disp. att. c.c. e di fronte all'eventuale inadempimento dell'amministratore, potrà agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti. Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati relativi ai condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto ma ciò solo quando abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti dei condomini che siano effettivamente morosi. In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede. Il creditore, quindi, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso poiché in mancanza di quest'ultimo avrebbe ragione di opporsi all'esecuzione"[24].

Riassumendo, la tesi della soggettività giuridica del Condominio, che era stata espressamente smentita dalle Sezioni Unite del 2008, le quali avevano addirittura negato natura di «ente di gestione» (a differenza della giurisprudenza maggioritaria, anche successiva al 2008), viene nuovamente proposta per giustificare la pignorabilità del conto corrente condominiale e ciò nell'ottica di tutela dei terzi creditori.

Secondo le intenzioni del legislatore della Riforma del 2012 la tutela dei terzi creditori sarebbe stata assicurata dalla corretta gestione dell'amministratore ed in tale ottica, come già detto, si era espressamente previsto l'obbligo di apertura di conto corrente specifico, di costituzione di un fondo speciale, di riscossione tempestiva degli oneri condominiali e di recupero anche forzato del credito, nonché, da ultimo, l'obbligo di comunicare ai creditori i nominativi dei condomini morosi.

L'analisi dei casi pratici palesa che tale obiettivo non è stato evidentemente raggiunto e quindi sarebbe auspicabile un nuovo intervento del legislatore volto a chiarire in via definitiva la natura giuridica del Condominio con l'espresso riconoscimento della possibilità di agire in via esecutiva e diretta nei confronti del patrimonio dell'ente[25].

4. La possibilità di sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.

L'art. 63, comma terzo, disp. att. c.c. prevede inoltre che "in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".

All'indomani della Riforma del 2012 il Tribunale di Milano aveva rigettato la richiesta cautelare dell'amministratore di essere autorizzato alla sospensione dal servizio di riscaldamento ed aveva affermato che "non è possibile disporre la sospensione del servizio di riscaldamento perché «la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone di rilevanza costituzionale (art. 32 Cost.)", oltre al fatto che «il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile»[26].

In senso contrario, invece, il Tribunale di Modena che ha in primo luogo chiarito che il disposto normativo "attribuisce - in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice - all'amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato" ed ha quindi rilevato che "dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove, come nel caso di specie, la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso"[27].

Nonostante il tenore letterale, la prassi invalsa è quella di richiedere comunque al giudice l'accertamento del diritto di procedere alla sospensione del servizio, soprattutto con le modalità del ricorso ex art. 702 bis c.p.c., e si può ormai affermare che la giurisprudenza maggioritaria è nel senso di ritenere ammissibile e fondata la domanda di autorizzazione al distacco dall'impianto comune, anche con riferimento alla sospensione della fornitura del riscaldamento e dell'acqua, visto che il legislatore non ha previsto alcuna limitazione alla tipologia di servizi sospendibili[28].

In particolare si è evidenziato che "un obbligo, di esclusiva natura privatistica, di pagare il costo di servizi che spetterebbe ad altri sostenere, assumendosi in definitiva l'altrui obbligazione a fini solidaristici, non si rinviene nell'ordinamento, né potrebbe trarsi in via deduttiva dalla necessità di assicurare la tutela della salute" e, del resto, l'asserito "stato di bisogno" dovrebbe certamente essere allegato e provato dal condomino moroso, parte che spesso rimane contumace e che - ove costituita - difficilmente potrebbe documentare tale condizione personale attesa la qualità di proprietario dell'immobile[29].

 Ivana Peila

[1] Cass. civ., Sez. unite, 8 aprile 2018, n. 9148.

 

[2] Cass. civ., Sez. unite,  18 settembre 2014, n. 19663.

[3] Le Sezioni Unite hanno spiegato che "il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti".

 

[4] Si segnala la proposta di legge AC 4560 presentata il 22 giugno 2017, discussa con rinvio il 26 ottobre 2017 volta ad apportare le seguenti modifiche: Art. 1: 1. Il quarto comma dell'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi già maturati fino al quinquennio antecedente alla data di trascrizione presso i registri immobiliari dell'atto di acquisto del bene immobile. L'amministratore deve fornire al condòmino acquirente che ne faccia richiesta l'attestazione prevista dall'articolo 1130, numero 9), del codice civile, allegandola al contratto che determina il trasferimento del diritto di proprietà su unità immobiliari»; Art. 2: 1. Il quinto comma dell'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è abrogato".

[5] Cass. civ., Sez. unite citata: "l'una legata alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità", ossia come "una struttura organizzativa che riproduce, sia pure in embrione, il modello tipico delle associazioni, provvedendo a un'attività di gestione che, in quanto affidata a organi dotati ex lege di poteri essenzialmente inderogabili (art. 1138 c.c., comma quarto), tende ad attribuire all'interesse del condominio una rilevanza oggettiva, distinguendolo dagli interessi soggettivi dei singoli condomini".

[6] Cass. civ., sentenza n. 9213 del 2005, in cui si è affermato che "essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, ne', quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia impugnata".

[7] Cass. civ., Sezioni unite n. 19663 citata, nella quale si è chiarito che, in tema di equa riparazione per irragionevole durata del processo ai sensi della legge n. 89 del 2001, art. 2, "anche per le persone giuridiche e i soggetti collettivi il danno non patrimoniale, inteso come danno morale soggettivo, è, non diversamente da quanto avviene per gli individui persone fisiche, conseguenza normale, ancorché non automatica e necessaria, della violazione del diritto alla ragionevole durata del processo, di cui all'art. 6 della Convenzione Europea per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali, a causa dei disagi e dei turbamenti di carattere psicologico che la lesione di tale diritto solitamente provoca alle persone preposte alla gestione dell'ente o ai suoi membri (v., ex plurimis, Cass., sent. n. 13986 del 2013)".

[8] Cass. civ., Sez. II, 26 settembre 2018, n. 22911, ordinanza, nella quale si è riconosciuta natura condominiale di un'area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, e si è affermata la legittimazione passiva dell'amministratore rispetto ad un'"actio negatoria" proposta da un condomino relativamente a tale area.

[9] Cass. civ., Sez. II, 9 dicembre 2005, n. 27292.

[10] Cass. civ., Sez. II, 6 dicembre 2016, n. 24957.

[11] Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299; cfr altresì Cass. civ., Sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454, nella quale si è affermato che "l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico". In tema, si rinvia all'articolo "Condominio e terzi creditori" di Antonio Scarpa, pubblicato su questo sito nel mese di maggio 2015, nel quale l'autore distingue "tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, in relazione alle quali il dies a quo per il sorgere del credito coincide con l'effettuazione dell'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, dalle spese attinenti a lavori che comportino un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio, in relazione alle quali invece la delibera assembleare, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assumerebbe altresì valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino".

[12] Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345; Id., Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686, relative a fattispecie di decreto ingiuntivo emesso nei confronti del venditore dell'unità immobiliare.

[13] Cass. civ., Sez. VI-II, 22 giugno 2017, n. 15547, nella quale si è altresì spiegato che "la circostanza che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori è ostativa alla richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria" (fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), nonché Cass. civ., Sez. VI, 7 dicembre 2017, n. 1847, in www.condominioweb.it con mota di M. GINETI.

[14] Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4672.

[15] Cass. civ., Sez. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148.

[16] Tribunale di Modena, 14 maggio 2010 si pone in consapevole difformità evidenziando le seguenti criticità della motivazione delle Sezioni Unite: a) depotenziamento del dato normativo di cui agli art. 1292 e 1294 c.c.; b) dubbia l'applicazione analogica delle norme in tema di obbligazioni dei coeredi; c) l'art. 1123 c.c. non ha «valenza esterna», ma si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio. Il metodo assembleare giustifica una differente soluzione: le delibere autorizzative o di approvazione sono una manifestazione unitaria e non divisibile della volontà dei condomini (art. 1137 c.c.), con la conseguenza che tutti i condomini devono ritenersi impegnati unitariamente e solidalmente a prescindere dalla misura della quota nei confronti del terzo;  Cass. civ., Sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907 che ha affermato che i comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.

[17] Cass. civ., Sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920, nella quale si è statuito che «la natura parziaria delle obbligazioni contratte dall'amministratore nei confronti dei terzi non esclude la validità dell'accordo transattivo stipulato con l'impresa esecutrice di opere di rifacimento dello stabile condominiale, in forza del quale quest'ultima si sia impegnata ad eseguire eventuali pignoramenti esclusivamente nei confronti dei condomini morosi e ad agire nei confronti degli altri soltanto in caso di accertata incapienza dei primi, avuto riguardo alla derogabilità della disciplina legale, rispetto alla quale la regolamentazione pattizia in questione si pone come clausola limitativa della parziarietà dell'obbligazione»; Id., Sez. II, 5 dicembre 2014, n. 6282 che ha invece affermato che «è valido l'accordo tra l'amministratore e l'impresa che prevede la ripartizione dell'obbligazione «per unità immobiliari» anziché «per quote millesimali».

[18] Tribunale Torino, Sezione ottava, 17 ottobre 2018, nonché Tribunale Catania, 16 gennaio 2018; Tribunale Napoli 1 febbraio 2017 e 5 settembre 2016.

[19] Trib. Roma, 1 febbraio 2017 che ha condannato al pagamento della somma di € 2.000,00 ex art. 614 bis c.p.c. a fronte di un credito insoluto di circa € 157.000,00; Trib. Avezzano, 1 marzo 2016, nonché C. TRAPUZZANO, Misura coercitiva indiretta per l'amministratore di condominio che non comunica ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi, in www.ilprocessocivile.it, 3 gennaio 2017.

[20] Tribunale Reggio Emilia, 16 maggio 2014; Tribunale Milano, 27 maggio 2014, in tema di rigetto dell'istanza di sospensione dell'esecuzione ex art. 624 c.p.c. e Tribunale Ascoli Piceno, 26 novembre 2015, in tema di opposizione a precetto.

[21] Tribunale Milano, Sez. III, 21 novembre 2017, in sede di opposizione ex art. 615 c.p.c. avverso ordinanza di assegnazione di somma pronunciata dal g.e. nei confronti del saldo del conto corrente intestato al Condominio.

[22] Cass. civ., Sez. VI, 25 gennaio 2018, n. 1851.

[23] Cass. civ., Sez. III, 29 settembre 2017, n. 22856, con richiami al c.d. principio di riferibilità o vicinanza della prova.

[24] Tribunale Monza, 27 aprile 2016.

[25] Si rinvia alla nota 4.

[26] Tribunale Milano, 24 ottobre 2013 (ord.).

[27] Tribunale  Modena, 5 giugno 2015 (ord.).

[28] Tribunale Treviso, 12 luglio 2017.

[29] Tribunale di Bologna, 14 novembre 2017 (ordinanza in tema di reclamo avverso il provvedimento ex art. 700 c.p.c. che aveva invece negato l'autorizzazione alla sospensione dei servizi comuni).